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【2021必读攻略】当你装修设计村屋独立屋时一定要知道的17件事

【2021必读攻略】当你装修设计村屋独立屋时一定要知道的17件事

Last Updated on 12月 25, 2020 by Chandler Bing

(本篇文章为2021年更新版)

当你装修设计村屋时一定要知道的XX件事

香港的村屋大多分布于新界各区,荃湾、屯门、西贡、沙田、大埔、粉岭、元朗、上水、葵涌、长洲、梅窝等地均有。

「村屋」,顾名思义即为「乡村地区的房屋」。住在村屋中好似远离熙来攘往、人群纷杂的市街,颇有「遗世而独立」的自由潇洒感。海傍的村屋可远眺大海,伴着海风和海平线入睡;山中林间的村屋鸟语花香,宁静悠远,日夜置身森林浴之中。

随着时代演变,村屋不再只是纯朴简陋的乡间居处,独栋建筑的华丽设计、现代化的设备,村屋渐渐脱胎换骨,成为许多人渴望的理想住宅。香港楼市价高,某些市区居民与其窝身狭窄的市区家宅,更愿意用相似的楼价购买村屋,享受宽敞的空间与舒适的环境,在村屋中安居乐业。

村屋问题
联络设计师:Chen Hui-Zhu@archiparti

透过村屋装修设计,可以将传统的村屋打造成度假别墅的感觉。许多西方人、名人艺人也都喜欢居住在村屋,不但居住在靠近大自然的舒适开阔环境中,还比市镇唐楼、大厦多上不少隐私度。村屋也十分适合投资。但需要谨慎挑选,并且用心在村屋的装修设计上,才能避免中伏,住得开心自在,也能赚得荷包满满。

这篇文章将为您仔细介绍装修设计村屋时一定要知道的重点,从村屋种类、兴建村屋的注意事项、村屋补地价程序、村屋供水供电系统、村屋常见法律问题等都有详尽介绍,让您不论是自住或投资,皆能买到、装修出心目中的梦幻村屋。

  1. 「丁屋」和「村屋」有什么分别?
  2. 村屋有哪些种类?
  3. 村屋漏水如何解决?
  4. 村屋的水表、电表、网路如何准备?
  5. 村屋如何解决蛇虫鼠蚁?
  6. 村屋花园如何装修?
  7. 村屋天台装修设计注意什么?
  8. 村屋楼梯设计注意什么?
  9. 村屋改墙设计注意什么?
  10. 村屋验楼时要注意什么?
  11. 村屋如何起新楼?
  12. 购买村屋和兴建村屋的手续?
  13. 村屋做为投资考虑?
  14. 香港的村屋/独立屋选择?
  15. 香港的村屋装修示范案例?

「丁屋」和「村屋」有什么分别?

「丁屋」是「村屋」的其中一种,而「村屋」在建屋土地不同资格的分类下大致上可分为下列二种:一、丁屋 二、旧屋/旧屋地重建。一间「村屋」是不是「丁屋」,只能从地契文件上得知,由外观、架构等是没有区别的。

  1.      丁屋
  • 香港政府1972年实施「新界小型屋宇政策」,俗称「丁屋条例」。香港新界男性原居民(男丁)拥有世袭制的「丁权」,年满18岁后,一生有一次机会向政府申请,在私人土地兴建俗称为「丁屋」的小型屋宇。丁屋的限制为楼高3层(上限27英呎,8.22米高),每层丁屋面积上限700平方英呎。兴建丁屋的土地,只能利用位于新界和离岛的「乡村式规划发展区及认可乡村范围或扩展区内」。原居民可选择名下的私人农地申请「建屋牌照」,俗称「出屋牌」、「丁牌」;或者向政府申请批出土地,但近年因土地短缺渐少案例。新界乡村的村屋,及由新界原居民拥有的丁屋,则可获豁免缴交差饷。
  • 若拥有丁屋的原居民想将丁屋出售或转让给非原居民,须向地政总署申请修改建屋牌照或地契内的限售条款,并缴付相关补地价金额。若原居民在自己名下农地兴建的丁屋,有5年的禁售期,在5年内出售、转让地业,丁屋转名,需要向地政处申请删除限制买卖条款及出售同意书,地政处会计算补地价金额。丁屋补地价的金额随楼龄递增而降低,直到5年禁售期满后,便可自由转让,不须补地价。但若以政府批地方法兴建的丁屋,禁售期则为永久,不论何时皆须补地价。丁屋补地价计算方法复杂,与丁屋面积、丁屋屋龄、楼市行情、私人农地或政府批地皆有相关。若屋龄条件相同,私人农地丁屋的补地价会较政府批地丁屋的补地价低约三分之二。估价日期会以申请日期为准,审理时间约需要半年。
  • 根据估计,约有24万新界男性原居民拥有「丁权」。丁屋及村屋需动工前向地政处申请「豁免证书」,俗称「开工纸」,以展开工程。三张豁免证书分别为:建筑工程豁免、地盘平整工程豁免、渠物工程豁免。而完工后亦需要由地政督察验楼后,批出俗称「满意纸」的完工证。
  1.      旧屋/旧屋地重建
  • 通常为战前1905年以前已经建成的旧屋,或者在原本旧屋的所在地重建。重建动工前须向地政处申请「重建批准书」。在买卖上与私人物业相同,无限制买卖转让条款,没有禁售期,不须补地价。
  • 丁屋、旧屋重建等所有建築工程均须依照香港建築物条例规定,必须委任建築师、经屋宇署批准建築图则等。
  • 注意合法有效路权,保留土地做停车场以及出入通道;或向路权业主支付「买路钱」,谨慎处理避免纷争或被勒索。
  • 丁屋地内泊车的地方,条例规定地契上只可作农地用途,所以不应叫做「泊车位」,如有图则清楚画出位置,只能叫做「空位」。
  • https://www.landsd.gov.hk/tc/images/doc/Building%20NT%20Exempted%20Houses_c.pdf
  • https://www.landsd.gov.hk/tc/images/doc/NTSHP_C_text.pdf

村屋有哪些种类?

  1.     复式设计
  • 「复式单位」就是将建筑中上下两层单位打通,将两层单位变为一个单位,常见于豪宅、别墅、独立屋、村屋等。楼梯间或升降机通常是复式单位内的重要特征。很多时候复式单位会搭配中空厅,某些建筑部分在上下两层楼,或者更多楼层之间没有天花板、底板组阁,整个单位相连成一体,塑造出超高楼底的辉煌壮阔感。复式单位设计就是这么气派。
  • 如果村屋的底层与中层相连形成中空厅的话,就是下复式单位。相对来说,如果是中层同上层相连的话,就是上复式单位。
村屋问题
联络设计师:Napp studio@archiparti
  • 许多时候会将活动空间安排在相连中空厅的下层,上层则作为睡房。这么一来,平时在下层起居空间,比如说客厅、餐厅等地方活动的话,不仅挑高的楼顶带来宽阔的视野,大大增加建筑的气派感。若配合天窗或高落地窗的话,也能带来良好的采光,让活动空间更加明亮。上下相连的楼梯设计可以充分展现个人风格,北欧极简风、华丽宫廷风、Loft工业设计风格……都让你的上复式村屋、下复式村屋更加型格。而复式上层在中空厅旁的围栏,花点心思设计装修,也为复式村屋带来点缀效果。
  • 善用复式设计,能让你的村屋得到更良好的空间利用效果,也可以带来更加舒适、别墅化的
  1.      全幢村屋(一栋村屋)vs分层村屋
  • 在购买村屋时,要注意究竟村屋是以「一栋村屋」—-整栋三层楼的建筑,或是「分层村屋」—-只出售村屋三层其中的单层为单位。全幢复式村屋是地产公司的热门商品之一,不仅出售的是三层的全幢村屋,本身还带有复式设计。而「分层村屋」要注意究竟是「上层」、「中层」或者是「下层」,还有不同层间的公共空间分配,比如说楼梯、庭院、天台等等的归属权划分。购买「分层村屋」还须注意,一栋丁屋只会收取一分补地价,应由不同层业主共同负担,而非缴交三分补地价,小心落入诈财陷阱。

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村屋漏水如何解决?

漏水、渗水是村屋常发生的问题,尤其是非新建、屋龄老旧的村屋若在建造时。天台、外墙、窗边、浴室等位为常发生污水渗漏处。常见的漏水解决维修方法包含:黏贴橡胶沥青防水卷材、涂膜式防水胶(聚胺脂PU)、打针灌浆、重作防水层等等,应依照漏水的范围与程度严重做不同的处理方式。

以风水学的观点来看,漏水即为漏财,可能将家中累积的财运、好运都一点一滴的漏掉,务必要尽快解决。

村屋问题
联络设计师:Wang Xiaomeng@archiparti

村屋漏水严重时污水不停滴落,污染家中环境;引发白蚁入屋,侵蚀家俬;甚至墙漆、石屎剥落,危害楼宇结构,损毁供电系统引发漏电,可能伤及住户人身健康安全。香港有许多有口碑的专业防漏服务的工程单位,为漏水、渗水的村屋进行评估、估价,价格合理、经验丰富,能为您解决村屋漏水问题。若天花漏水,可通知管理处,找出是否供水系统出问题,或是和管理处一同与楼上业主商讨责任归属。村屋天台漏水可使用打针灌浆、刷上防水胶/防水油,或者重新铺设防水层与隔热砖的方法解决。

有许多平常即可简单检查漏水的方法,包含:

  1.      墙面、天台是否有裂缝
  1.      雨天过后注意天台是否有积水现象产生,有的话可能是防水层效果不彰,或者泄水坡度不足
  1.     检查天台、外墙是否生长青苔或小植物,如有即代表建物表面潮湿,存在漏水危机。或者也可寻找专业的防漏服务检测公司利用「红外线扫瞄」做漏水检测。

如为窗边、空调机或裂缝缝隙导致渗水,可黏贴橡胶沥青防水卷材,解决缝隙渗漏问题,但只可单层使用,并且只适用于小面积修补工程。打针灌浆是将防水剂直接注入石屎缝隙中填补,价钱便宜,但只能修补裂缝造成的漏水,可暂缓漏水、渗水情形。涂膜式防水胶适用于垂直壁面、天台等处,但不适用于经常积水、浸水处。重作防水层价格较高,但通常可彻底检决问题,将天台原本英泥沙层、防水层、隔热砖完全移除,修补石屎面裂缝,再铺新防水层、英泥沙层、天台隔热砖等。在天台上刷上防水胶后,亦可再铺上「玻璃纤维网」并涂上「隔热防水PU面漆」,有助加强防水效力。

村屋的水表、电表、网路如何准备?

居住村屋注意供水、供电、网路宽频都要向相关机构申请。村屋的供电系统、电表要向电力机构申请,港灯负责港岛以及南丫岛,中电负责其馀地区。村屋若想使用三相电,也须事先向有关电力机构申请批准。村屋的供水系统、水表则须向水务署申请。

许多村屋皆会使用「三相电」,何谓三相电?由发电厂出来的电,一定都是三相电。一般来说,普通大厦的住宅单位都是单向供电,电到了大厦的火牛房,再分配各相至不同住宅单位,比如说:高层单位用A相,中层单位用B相,低层单位用C相。而许多重型的电动机械皆是由三相电推动的,不少工厦、厂厦都会采用三相电。

三相电拥有比单相电整齐的波形,可以更有利的利用电压。可能会拥有380V的电压,而不是常见的220V,380V使用上会更加节省电费。三相电可以同时独立使用,其中一相断路也不会影响其他相的使用。但三相电的安装费比单相电昂贵,并且必须事先向电力局申请批准,村屋业主可自行衡量使用电量与安装费比较。

有些村屋饱受跳掣/跳制之苦。若注意减少同时用电量后,村屋仍然常出现跳掣/跳制问题,表示屋内应有电器损坏,或是供电系统损毁,导致漏电。应尽速安排电工检查全屋电力装置,避免住户触电,影响生命安全。接驳错误的地线、老化破损的电线皆会产生漏电,入住村屋前最好先全面检查过电力系统。

2013年香港曾出现「村屋宽频独市,电盈加价逾倍」的新闻,PCCW电讯盈科在村屋地区独占市场,「独市」经营,大幅涨价村屋PCCW家居宽频服务用户的使用费,甚至有增加原本费用的1.1倍的案例,要价原本月费的双倍以上。而村屋居民也无法转台其他上网服务,只好被漫天要价,无奈继续使用昂贵又网速慢的服务。

目前渐渐有其他电信公司加入村屋的上网服务市场,比如说香港宽频。或是使用支援4G LTE的路由器,再选择收讯好的电信商购买sim卡,直接以4G LTE取代传统宽频。又或者随身Wi-Fi USB也是不少村屋居民的选择。

村屋如何解决蛇虫鼠蚁?

村屋务必加装纱门、纱窗,务必随手紧闭,带有磁石设计也可固定门窗,避免蛇虫鼠蚁潜入。厨房、厕所、天台的排气窗、排水口等也均须加装细孔不锈钢纱,以阻挡野生动物沿管道爬入屋内。房屋周遭避免茂密的草丛堆以及堆积杂物,令蛇虫鼠蚁无处可躲,也使它们的栖地远离村屋。房屋内外应保持整洁,避免蚊虫孳生,食物皆贮存好,避免香味飘散,引来蛇虫鼠蚁。定期用硫磺烟熏、燃烧除虫水烟、常喷除虫精油,也对避免蛇虫鼠蚁入屋有帮助。

村屋花园如何装修?

村屋花园中常会栽种植物或摆放盆栽,作为玩赏休闲之处;常常也会摆放户外桌椅以供休憩。村屋花园设计应并重美观性与实用性,拥有一个与村屋建筑风格相互辉映的花园,更能表现出建筑的独特丰采。

村屋户主也常在花园中设置停车位,停车位上最好设置与建筑物入口相连的遮雨棚,以利雨天遮蔽。若是注重隐私的村屋户主,可在花园周遭设置围栏,以阻挡外人窥探家中视线,但避免过高的围墙带来闭塞感以及阻挡采光。

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村屋天台装修设计注意什么?

村屋的天台是除了花园之外,另一个露天的活动空间。注意天台需做好防水层处理,以免漏水影响屋宇结构。村屋的天台设计常会设计成花园,在天台植上一片绿荫,摆上花草赏玩,别有一番风情。但若想将天台设计成花园,须注意土壤、植栽的重量避免过重,超过天台负荷,另外排水系统、天台防水层也需特别设计过。

许多人会在村屋天台上加装玻璃屋,增加建筑屋宇可用室内空间。须注意依照香港政府屋宇署规定,任何有墙有顶的围封建筑物都不合法,很可能触犯僭建规范,动工前务必细看相关规章,以免白做工更须交罚金,赔了夫人又折兵。现时亦流行在天台加装太阳能电板以供应家中用电,多馀电力还可卖回电力机关,但建物亦须符合僭建规范。

村屋楼梯设计注意什么?

村屋的楼梯面积算在建筑的实用面积内,若居住在分层村屋,入住前务必与其他层的住客厘清楼梯归属权问题,最好白纸黑字写在楼契中划分清楚。若是居住整幢村屋,楼梯设计要有良好的采光、宽敞好走的梯级,最好能加装扶手,以方便家中老人、小孩走动。若是居住复式村屋中,楼梯本身也是室内装潢设计的重要造型,款款而下优雅大方的设计,为村屋更展恢弘气度。

村屋改墙设计注意什么?

若想大幅改动已建好村屋的室内格局,许多人都会选择拆墙,改变村屋的间隔。然而不是每一面墙都可以拆掉改动的,「主力墙」支撑整个屋宇的建筑结构,不可随意拆墙改墙。若拆主力墙,结构无法支撑建筑重量,非常容易倾倒,务必注意。

如何分辨主力墙呢?首先可拿出建筑平面设计图,一般来说图中较黑、较粗深的墙面即为主力墙。主力墙由钢筋加混凝土制成,非主力墙通常由砖块砌成。所以直接分别的话,主力墙通常较厚,敲墙发出的声音厚实低沉,非主力墙通常较薄,敲墙发出的声音较空洞。

村屋验楼时要注意什么?

  1.      供水是否良好?
  • 是否房屋内的每个水龙头、每个水喉都有稳定且水质良好、水量适当的供水,包括厕所、厨房、浴室、洗衣机位等处。
  1.      排水是否正常?
  • 排水问题主要注意浴室的洗手台、马桶、浴缸、地漏,以及天台、厨房、阳台、洗衣机处的台盆、地漏、排水口等等。设计应能迅速地排光水分,不留下积水。浴室、厨房、天台的地面坡度通常会略微倾斜,最低处为排水口处,以帮助排水。天台的泄水坡度通常建议在5度以上。
  1.      建筑品质是否完好?
  • 墙面、地板、天花板皆没有缝隙,地面平整无倾斜,无掉漆、漏水、渗水问题。主力墙、柱子、横梁皆稳固完整无缺,能够支撑建筑主体。

村屋如何起新楼?

若想自己起新楼,打造属于自己的村屋的话,可向新界原住民购买「丁权」,向地政总署申请批准村屋建造牌照;或是购买旧屋地后申请旧屋地重建。根据估算兴建丁屋村本的成本价钱约为800万元上下,包含地价、丁权费、补地价、建筑费用等等。依照村屋的建筑规范,打下村屋地基,开始建设你的700尺村屋。

村屋问题
联络设计师:Wu Chin-Feng@archiparti

购买村屋和兴建村屋的手续?

购买、兴建村屋的程序可参考前文讨论「丁屋」之段落,基本上的程序可简述如下:申请建屋牌照(出屋牌、丁牌)、申请豁免证书(动工纸、开工纸) 、申请完工证(满意纸)、申请补地价、楼契。注意每项程序皆需要长短不定的申请时间,如村屋无建屋牌照、豁免证书无法开工,村屋无满意纸无法入住,千万谨守补地价程序,以免触法。香港政府已经实施「新界村屋僭建物申报计划」,买村屋成交前,需特别注意楼宇是否有违法僭建,避免事后拆除工程耗时费力。

香港政府土地注册处,俗称「田土厅」,成立目的是维持土地交易的秩序,设立一套快速有效的土地注册制度。在购买、兴建村屋前,建议先在土地注册处(田土厅),进行土地查册,查询业权归属、补地价等等相关资讯。土地注册处也有提供网上查册服务,简易土地查册教学可参考以下网站:https://www.landreg.gov.hk/tc/faq/faq_iris.html

虽然买村屋地产申请按揭较购买私楼、居屋麻烦,但现在银行越来越接受村屋按揭,审批越来越容易过关,按息也渐趋接近一般私楼。目前村屋按揭最多可借85%,但须注意利率和年期,一般银行只提供银行最优惠利惠(P)plan,只有某些银行同业拆息(H)plan,年期最长30年。大部份银行以65年减去村屋楼龄为上限(最长30年);如有申请按保,则以55年减去楼龄为上限(最长30年)。若是符合规格的村屋买主,可预备好满意纸及转让同意书,可货比三家多洽询几间银行,因物业估价的差距可能有大差距,也可请专业具有口碑的按揭转介公司帮忙仲介。

村屋做为投资考虑?

越来越多人购买村屋作为投资考量,不论是每月收租,或者转手卖出,都常听说有获利甚佳的投资情况。若将村屋装修为别墅度假风,更有许多艺能人、外国人都十分喜欢。但购买村屋作为投资前,务必细心观察、仔细思考,村屋投资升值能力高,但购屋陷阱也处处皆是,最好在购买、兴建时由专业律师陪同,以免法律纠纷问题产生。

村屋按揭最多可借85%,村屋首期会较购买私楼高上一点,若购买分层村屋首期通常在40-70万上下。村屋购买时还须经过补地价程序,补地价是否被计算在楼价内,需仔细阅读叙述,或与业主事先厘清情况。因村屋成交量少,兴建品质不稳定,银行在估价时通常会偏向保守,常发生估价不足的情况,加重财务负担,最好多洽询几间银行,谨慎评估负担能力。

购买村屋前,需仔细注意是否拥有出入路权、建筑品质是否良好、有无漏水问题、化粪池是否适当装置、是否有僭建问题、天台花园楼梯的业权问题等等,皆是容易产生购屋陷阱,可能使得投资外还需增加花费,影响村屋投资收益。

香港村屋裝修设计
聯絡設計師:InterDots Interior Architecture Limited@archiparti

香港的村屋/独立屋选择?

在香港HK若想居住独立屋,通常村屋即为第一选择。除自行购买丁权起新楼、购买已建成村屋独立屋外,很多地产公司也系统化推出村屋独立屋。元朗、上水、粉岭等地都有村屋独立屋新盘,可供参考。大埔、元朗、荃湾、上水等地也有许多独立屋、整幢村屋出租。

香港的村屋装修示范案例?

因村屋规格规定的面积上限为700呎,现时许多常见的村屋皆为700呎,三层楼设计。下图就提供700呎村屋平面室内设计设计图,作为村屋装修示范案例参考。从村屋floor plan可以看出,设计师运用大片落地玻璃,打造渡假饭店般的villa风情,从客厅起居空间望出,即是满眼满眼的绿意,在家中的每个时光都可和自然美景相伴度过。开放式书房和开放式厨房的设计让整个起居空间一体成形、一目了然,充满空间的开阔感。透过村屋拆墙,将原本三房两厅的格局改为一房一衣帽间的设计。

https://hk.finance.yahoo.com/news/%E5%A4%A7%E5%9F%94%E6%9D%91%E5%B1%8B%E3%80%80%E9%9D%A0%E8%A3%9D%E4%BF%AE%E8%AE%8A%E5%BA%A6%E5%81%87villa-104113286.html

下图为650呎村屋平面设计图,设计师也利用拆墙,大幅改变现有村屋格局,让室内哭间分配变得更加能够满足户主需求。原本狭长难以利用的走廊空间消失,开放式的客厅连厨房设计能够让喜欢下厨的户主一展厨艺;将主人房改至露台旁,让屋外美景每天陪你起床入睡。

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