（本篇文章为2022年更新版）
当你装修设计村屋时一定要知道的XX件事
香港的村屋大多分布于新界各区，荃湾、屯门、西贡、沙田、大埔、粉岭、元朗、上水、葵涌、长洲、梅窝等地均有。
「村屋」，顾名思义即为「乡村地区的房屋」。住在村屋中好似远离熙来攘往、人群纷杂的市街，颇有「遗世而独立」的自由潇洒感。海傍的村屋可远眺大海，伴着海风和海平线入睡；山中林间的村屋鸟语花香，宁静悠远，日夜置身森林浴之中。
随着时代演变，村屋不再只是纯朴简陋的乡间居处，独栋建筑的华丽设计、现代化的设备，村屋渐渐脱胎换骨，成为许多人渴望的理想住宅。香港楼市价高，某些市区居民与其窝身狭窄的市区家宅，更愿意用相似的楼价购买村屋，享受宽敞的空间与舒适的环境，在村屋中安居乐业。
透过村屋装修设计，可以将传统的村屋打造成度假别墅的感觉。许多西方人、名人艺人也都喜欢居住在村屋，不但居住在靠近大自然的舒适开阔环境中，还比市镇唐楼、大厦多上不少隐私度。村屋也十分适合投资。但需要谨慎挑选，并且用心在村屋的装修设计上，才能避免中伏，住得开心自在，也能赚得荷包满满。
这篇文章将为您仔细介绍装修设计村屋时一定要知道的重点，从村屋种类、兴建村屋的注意事项、村屋补地价程序、村屋供水供电系统、村屋常见法律问题等都有详尽介绍，让您不论是自住或投资，皆能买到、装修出心目中的梦幻村屋。
- 「丁屋」和「村屋」有什么分别？
- 村屋有哪些种类？
- 村屋漏水如何解决？
- 村屋的水表、电表、网路如何准备？
- 村屋如何解决蛇虫鼠蚁？
- 村屋花园如何装修？
- 村屋天台装修设计注意什么？
- 村屋楼梯设计注意什么？
- 村屋改墙设计注意什么？
- 村屋验楼时要注意什么？
- 村屋如何起新楼？
- 购买村屋和兴建村屋的手续？
- 村屋做为投资考虑？
- 香港的村屋/独立屋选择？
- 香港的村屋装修示范案例？
「丁屋」和「村屋」有什么分别？
「丁屋」是「村屋」的其中一种，而「村屋」在建屋土地不同资格的分类下大致上可分为下列二种：一、丁屋 二、旧屋/旧屋地重建。一间「村屋」是不是「丁屋」，只能从地契文件上得知，由外观、架构等是没有区别的。
- 丁屋
- 香港政府1972年实施「新界小型屋宇政策」，俗称「丁屋条例」。香港新界男性原居民（男丁）拥有世袭制的「丁权」，年满18岁后，一生有一次机会向政府申请，在私人土地兴建俗称为「丁屋」的小型屋宇。丁屋的限制为楼高3层（上限27英呎，8.22米高），每层丁屋面积上限700平方英呎。兴建丁屋的土地，只能利用位于新界和离岛的「乡村式规划发展区及认可乡村范围或扩展区内」。原居民可选择名下的私人农地申请「建屋牌照」，俗称「出屋牌」、「丁牌」；或者向政府申请批出土地，但近年因土地短缺渐少案例。新界乡村的村屋，及由新界原居民拥有的丁屋，则可获豁免缴交差饷。
- 若拥有丁屋的原居民想将丁屋出售或转让给非原居民，须向地政总署申请修改建屋牌照或地契内的限售条款，并缴付相关补地价金额。若原居民在自己名下农地兴建的丁屋，有5年的禁售期，在5年内出售、转让地业，丁屋转名，需要向地政处申请删除限制买卖条款及出售同意书，地政处会计算补地价金额。丁屋补地价的金额随楼龄递增而降低，直到5年禁售期满后，便可自由转让，不须补地价。但若以政府批地方法兴建的丁屋，禁售期则为永久，不论何时皆须补地价。丁屋补地价计算方法复杂，与丁屋面积、丁屋屋龄、楼市行情、私人农地或政府批地皆有相关。若屋龄条件相同，私人农地丁屋的补地价会较政府批地丁屋的补地价低约三分之二。估价日期会以申请日期为准，审理时间约需要半年。
- 根据估计，约有24万新界男性原居民拥有「丁权」。丁屋及村屋需动工前向地政处申请「豁免证书」，俗称「开工纸」，以展开工程。三张豁免证书分别为：建筑工程豁免、地盘平整工程豁免、渠物工程豁免。而完工后亦需要由地政督察验楼后，批出俗称「满意纸」的完工证。
- 旧屋/旧屋地重建
- 通常为战前1905年以前已经建成的旧屋，或者在原本旧屋的所在地重建。重建动工前须向地政处申请「重建批准书」。在买卖上与私人物业相同，无限制买卖转让条款，没有禁售期，不须补地价。
- 丁屋、旧屋重建等所有建築工程均须依照香港建築物条例规定，必须委任建築师、经屋宇署批准建築图则等。
- 注意合法有效路权，保留土地做停车场以及出入通道；或向路权业主支付「买路钱」，谨慎处理避免纷争或被勒索。
- 丁屋地内泊车的地方，条例规定地契上只可作农地用途，所以不应叫做「泊车位」，如有图则清楚画出位置，只能叫做「空位」。
- https://www.landsd.gov.hk/tc/images/doc/Building%20NT%20Exempted%20Houses_c.pdf
- https://www.landsd.gov.hk/tc/images/doc/NTSHP_C_text.pdf
村屋有哪些种类？
- 复式设计
- 「复式单位」就是将建筑中上下两层单位打通，将两层单位变为一个单位，常见于豪宅、别墅、独立屋、村屋等。楼梯间或升降机通常是复式单位内的重要特征。很多时候复式单位会搭配中空厅，某些建筑部分在上下两层楼，或者更多楼层之间没有天花板、底板组阁，整个单位相连成一体，塑造出超高楼底的辉煌壮阔感。复式单位设计就是这么气派。
- 如果村屋的底层与中层相连形成中空厅的话，就是下复式单位。相对来说，如果是中层同上层相连的话，就是上复式单位。
- 许多时候会将活动空间安排在相连中空厅的下层，上层则作为睡房。这么一来，平时在下层起居空间，比如说客厅、餐厅等地方活动的话，不仅挑高的楼顶带来宽阔的视野，大大增加建筑的气派感。若配合天窗或高落地窗的话，也能带来良好的采光，让活动空间更加明亮。上下相连的楼梯设计可以充分展现个人风格，北欧极简风、华丽宫廷风、Loft工业设计风格……都让你的上复式村屋、下复式村屋更加型格。而复式上层在中空厅旁的围栏，花点心思设计装修，也为复式村屋带来点缀效果。
- 善用复式设计，能让你的村屋得到更良好的空间利用效果，也可以带来更加舒适、别墅化的
- 全幢村屋(一栋村屋)vs分层村屋
- 在购买村屋时，要注意究竟村屋是以「一栋村屋」—-整栋三层楼的建筑，或是「分层村屋」—-只出售村屋三层其中的单层为单位。全幢复式村屋是地产公司的热门商品之一，不仅出售的是三层的全幢村屋，本身还带有复式设计。而「分层村屋」要注意究竟是「上层」、「中层」或者是「下层」，还有不同层间的公共空间分配，比如说楼梯、庭院、天台等等的归属权划分。购买「分层村屋」还须注意，一栋丁屋只会收取一分补地价，应由不同层业主共同负担，而非缴交三分补地价，小心落入诈财陷阱。
村屋漏水如何解决？
漏水、渗水是村屋常发生的问题，尤其是非新建、屋龄老旧的村屋若在建造时。天台、外墙、窗边、浴室等位为常发生污水渗漏处。常见的漏水解决维修方法包含：黏贴橡胶沥青防水卷材、涂膜式防水胶（聚胺脂PU）、打针灌浆、重作防水层等等，应依照漏水的范围与程度严重做不同的处理方式。
以风水学的观点来看，漏水即为漏财，可能将家中累积的财运、好运都一点一滴的漏掉，务必要尽快解决。
村屋漏水严重时污水不停滴落，污染家中环境；引发白蚁入屋，侵蚀家俬；甚至墙漆、石屎剥落，危害楼宇结构，损毁供电系统引发漏电，可能伤及住户人身健康安全。香港有许多有口碑的专业防漏服务的工程单位，为漏水、渗水的村屋进行评估、估价，价格合理、经验丰富，能为您解决村屋漏水问题。若天花漏水，可通知管理处，找出是否供水系统出问题，或是和管理处一同与楼上业主商讨责任归属。村屋天台漏水可使用打针灌浆、刷上防水胶/防水油，或者重新铺设防水层与隔热砖的方法解决。
有许多平常即可简单检查漏水的方法，包含:
- 墙面、天台是否有裂缝
- 雨天过后注意天台是否有积水现象产生，有的话可能是防水层效果不彰，或者泄水坡度不足
- 检查天台、外墙是否生长青苔或小植物，如有即代表建物表面潮湿，存在漏水危机。或者也可寻找专业的防漏服务检测公司利用「红外线扫瞄」做漏水检测。
如为窗边、空调机或裂缝缝隙导致渗水，可黏贴橡胶沥青防水卷材，解决缝隙渗漏问题，但只可单层使用，并且只适用于小面积修补工程。打针灌浆是将防水剂直接注入石屎缝隙中填补，价钱便宜，但只能修补裂缝造成的漏水，可暂缓漏水、渗水情形。涂膜式防水胶适用于垂直壁面、天台等处，但不适用于经常积水、浸水处。重作防水层价格较高，但通常可彻底检决问题，将天台原本英泥沙层、防水层、隔热砖完全移除，修补石屎面裂缝，再铺新防水层、英泥沙层、天台隔热砖等。在天台上刷上防水胶后，亦可再铺上「玻璃纤维网」并涂上「隔热防水PU面漆」，有助加强防水效力。
村屋的水表、电表、网路如何准备？
居住村屋注意供水、供电、网路宽频都要向相关机构申请。村屋的供电系统、电表要向电力机构申请，港灯负责港岛以及南丫岛，中电负责其馀地区。村屋若想使用三相电，也须事先向有关电力机构申请批准。村屋的供水系统、水表则须向水务署申请。
许多村屋皆会使用「三相电」，何谓三相电？由发电厂出来的电，一定都是三相电。一般来说，普通大厦的住宅单位都是单向供电，电到了大厦的火牛房，再分配各相至不同住宅单位，比如说：高层单位用A相，中层单位用B相，低层单位用C相。而许多重型的电动机械皆是由三相电推动的，不少工厦、厂厦都会采用三相电。
三相电拥有比单相电整齐的波形，可以更有利的利用电压。可能会拥有380V的电压，而不是常见的220V，380V使用上会更加节省电费。三相电可以同时独立使用，其中一相断路也不会影响其他相的使用。但三相电的安装费比单相电昂贵，并且必须事先向电力局申请批准，村屋业主可自行衡量使用电量与安装费比较。
有些村屋饱受跳掣/跳制之苦。若注意减少同时用电量后，村屋仍然常出现跳掣/跳制问题，表示屋内应有电器损坏，或是供电系统损毁，导致漏电。应尽速安排电工检查全屋电力装置，避免住户触电，影响生命安全。接驳错误的地线、老化破损的电线皆会产生漏电，入住村屋前最好先全面检查过电力系统。
2013年香港曾出现「村屋宽频独市，电盈加价逾倍」的新闻，PCCW电讯盈科在村屋地区独占市场，「独市」经营，大幅涨价村屋PCCW家居宽频服务用户的使用费，甚至有增加原本费用的1.1倍的案例，要价原本月费的双倍以上。而村屋居民也无法转台其他上网服务，只好被漫天要价，无奈继续使用昂贵又网速慢的服务。
目前渐渐有其他电信公司加入村屋的上网服务市场，比如说香港宽频。或是使用支援4G LTE的路由器，再选择收讯好的电信商购买sim卡，直接以4G LTE取代传统宽频。又或者随身Wi-Fi USB也是不少村屋居民的选择。
村屋如何解决蛇虫鼠蚁？
村屋务必加装纱门、纱窗，务必随手紧闭，带有磁石设计也可固定门窗，避免蛇虫鼠蚁潜入。厨房、厕所、天台的排气窗、排水口等也均须加装细孔不锈钢纱，以阻挡野生动物沿管道爬入屋内。房屋周遭避免茂密的草丛堆以及堆积杂物，令蛇虫鼠蚁无处可躲，也使它们的栖地远离村屋。房屋内外应保持整洁，避免蚊虫孳生，食物皆贮存好，避免香味飘散，引来蛇虫鼠蚁。定期用硫磺烟熏、燃烧除虫水烟、常喷除虫精油，也对避免蛇虫鼠蚁入屋有帮助。
村屋花园如何装修？
村屋花园中常会栽种植物或摆放盆栽，作为玩赏休闲之处；常常也会摆放户外桌椅以供休憩。村屋花园设计应并重美观性与实用性，拥有一个与村屋建筑风格相互辉映的花园，更能表现出建筑的独特丰采。
村屋户主也常在花园中设置停车位，停车位上最好设置与建筑物入口相连的遮雨棚，以利雨天遮蔽。若是注重隐私的村屋户主，可在花园周遭设置围栏，以阻挡外人窥探家中视线，但避免过高的围墙带来闭塞感以及阻挡采光。
村屋天台装修设计注意什么？
村屋的天台是除了花园之外，另一个露天的活动空间。注意天台需做好防水层处理，以免漏水影响屋宇结构。村屋的天台设计常会设计成花园，在天台植上一片绿荫，摆上花草赏玩，别有一番风情。但若想将天台设计成花园，须注意土壤、植栽的重量避免过重，超过天台负荷，另外排水系统、天台防水层也需特别设计过。
许多人会在村屋天台上加装玻璃屋，增加建筑屋宇可用室内空间。须注意依照香港政府屋宇署规定，任何有墙有顶的围封建筑物都不合法，很可能触犯僭建规范，动工前务必细看相关规章，以免白做工更须交罚金，赔了夫人又折兵。现时亦流行在天台加装太阳能电板以供应家中用电，多馀电力还可卖回电力机关，但建物亦须符合僭建规范。
村屋楼梯设计注意什么？
村屋的楼梯面积算在建筑的实用面积内，若居住在分层村屋，入住前务必与其他层的住客厘清楼梯归属权问题，最好白纸黑字写在楼契中划分清楚。若是居住整幢村屋，楼梯设计要有良好的采光、宽敞好走的梯级，最好能加装扶手，以方便家中老人、小孩走动。若是居住复式村屋中，楼梯本身也是室内装潢设计的重要造型，款款而下优雅大方的设计，为村屋更展恢弘气度。
村屋改墙设计注意什么？
若想大幅改动已建好村屋的室内格局，许多人都会选择拆墙，改变村屋的间隔。然而不是每一面墙都可以拆掉改动的，「主力墙」支撑整个屋宇的建筑结构，不可随意拆墙改墙。若拆主力墙，结构无法支撑建筑重量，非常容易倾倒，务必注意。
如何分辨主力墙呢？首先可拿出建筑平面设计图，一般来说图中较黑、较粗深的墙面即为主力墙。主力墙由钢筋加混凝土制成，非主力墙通常由砖块砌成。所以直接分别的话，主力墙通常较厚，敲墙发出的声音厚实低沉，非主力墙通常较薄，敲墙发出的声音较空洞。
村屋验楼时要注意什么？
- 供水是否良好？
- 是否房屋内的每个水龙头、每个水喉都有稳定且水质良好、水量适当的供水，包括厕所、厨房、浴室、洗衣机位等处。
- 排水是否正常？
- 排水问题主要注意浴室的洗手台、马桶、浴缸、地漏，以及天台、厨房、阳台、洗衣机处的台盆、地漏、排水口等等。设计应能迅速地排光水分，不留下积水。浴室、厨房、天台的地面坡度通常会略微倾斜，最低处为排水口处，以帮助排水。天台的泄水坡度通常建议在5度以上。
- 建筑品质是否完好？
- 墙面、地板、天花板皆没有缝隙，地面平整无倾斜，无掉漆、漏水、渗水问题。主力墙、柱子、横梁皆稳固完整无缺，能够支撑建筑主体。
村屋如何起新楼？
若想自己起新楼，打造属于自己的村屋的话，可向新界原住民购买「丁权」，向地政总署申请批准村屋建造牌照；或是购买旧屋地后申请旧屋地重建。根据估算兴建丁屋村本的成本价钱约为800万元上下，包含地价、丁权费、补地价、建筑费用等等。依照村屋的建筑规范，打下村屋地基，开始建设你的700尺村屋。
购买村屋和兴建村屋的手续？
购买、兴建村屋的程序可参考前文讨论「丁屋」之段落，基本上的程序可简述如下：申请建屋牌照(出屋牌、丁牌)、申请豁免证书(动工纸、开工纸) 、申请完工证(满意纸)、申请补地价、楼契。注意每项程序皆需要长短不定的申请时间，如村屋无建屋牌照、豁免证书无法开工，村屋无满意纸无法入住，千万谨守补地价程序，以免触法。香港政府已经实施「新界村屋僭建物申报计划」，买村屋成交前，需特别注意楼宇是否有违法僭建，避免事后拆除工程耗时费力。
香港政府土地注册处，俗称「田土厅」，成立目的是维持土地交易的秩序，设立一套快速有效的土地注册制度。在购买、兴建村屋前，建议先在土地注册处(田土厅)，进行土地查册，查询业权归属、补地价等等相关资讯。土地注册处也有提供网上查册服务，简易土地查册教学可参考以下网站：https://www.landreg.gov.hk/tc/faq/faq_iris.html
虽然买村屋地产申请按揭较购买私楼、居屋麻烦，但现在银行越来越接受村屋按揭，审批越来越容易过关，按息也渐趋接近一般私楼。目前村屋按揭最多可借85%，但须注意利率和年期，一般银行只提供银行最优惠利惠（P）plan，只有某些银行同业拆息（H）plan，年期最长30年。大部份银行以65年减去村屋楼龄为上限（最长30年）；如有申请按保，则以55年减去楼龄为上限（最长30年）。若是符合规格的村屋买主，可预备好满意纸及转让同意书，可货比三家多洽询几间银行，因物业估价的差距可能有大差距，也可请专业具有口碑的按揭转介公司帮忙仲介。
村屋做为投资考虑？
越来越多人购买村屋作为投资考量，不论是每月收租，或者转手卖出，都常听说有获利甚佳的投资情况。若将村屋装修为别墅度假风，更有许多艺能人、外国人都十分喜欢。但购买村屋作为投资前，务必细心观察、仔细思考，村屋投资升值能力高，但购屋陷阱也处处皆是，最好在购买、兴建时由专业律师陪同，以免法律纠纷问题产生。
村屋按揭最多可借85%，村屋首期会较购买私楼高上一点，若购买分层村屋首期通常在40-70万上下。村屋购买时还须经过补地价程序，补地价是否被计算在楼价内，需仔细阅读叙述，或与业主事先厘清情况。因村屋成交量少，兴建品质不稳定，银行在估价时通常会偏向保守，常发生估价不足的情况，加重财务负担，最好多洽询几间银行，谨慎评估负担能力。
购买村屋前，需仔细注意是否拥有出入路权、建筑品质是否良好、有无漏水问题、化粪池是否适当装置、是否有僭建问题、天台花园楼梯的业权问题等等，皆是容易产生购屋陷阱，可能使得投资外还需增加花费，影响村屋投资收益。
香港的村屋/独立屋选择？
在香港HK若想居住独立屋，通常村屋即为第一选择。除自行购买丁权起新楼、购买已建成村屋独立屋外，很多地产公司也系统化推出村屋独立屋。元朗、上水、粉岭等地都有村屋独立屋新盘，可供参考。大埔、元朗、荃湾、上水等地也有许多独立屋、整幢村屋出租。
香港的村屋装修示范案例？
因村屋规格规定的面积上限为700呎，现时许多常见的村屋皆为700呎，三层楼设计。下图就提供700呎村屋平面室内设计设计图，作为村屋装修示范案例参考。从村屋floor plan可以看出，设计师运用大片落地玻璃，打造渡假饭店般的villa风情，从客厅起居空间望出，即是满眼满眼的绿意，在家中的每个时光都可和自然美景相伴度过。开放式书房和开放式厨房的设计让整个起居空间一体成形、一目了然，充满空间的开阔感。透过村屋拆墙，将原本三房两厅的格局改为一房一衣帽间的设计。
下图为650呎村屋平面设计图，设计师也利用拆墙，大幅改变现有村屋格局，让室内哭间分配变得更加能够满足户主需求。原本狭长难以利用的走廊空间消失，开放式的客厅连厨房设计能够让喜欢下厨的户主一展厨艺；将主人房改至露台旁，让屋外美景每天陪你起床入睡。
若想了解更多村屋装修设计的问题，或更多村屋装修示范，欢迎向archiparti谘询，可靠的村屋装修公司、超抵的村屋装修价钱，我们必定以丰富的经验，为您带来最符合需求、最美观舒适的村屋室内装修设计。
还想了解更多有关室内设计和装修的内容吗？你可以在这里找到更多参考案例并直接联络心宜的设计师，也可以通过以下链接阅读我们其他内容：
- 淘宝vs亚马逊，全球华人网上装修指南？
- 如何增加地产投资回报率？
- 让空间大十倍的多功能变形傢俬？
- 风雨后漏水急救？
- 让猫狗幸福的室内设计？
- 小厨房设计指南？
- 应该要知道的蝸居收納神器？
- 家居风水浅谈
- 小户型装修指南
- 发挥教育功能的儿童房设计
- 咖啡店装修设计指南
- 小办公室裝潢指南
- 办公室风水浅谈
- 提高工作效率和同事关系的办公室设计？
[/vc_column_text]
![[2022 漏水急救] 知道这些，你才能救你漏水的家](https://i0.wp.com/archiparti.co/wp-content/uploads/2022/09/pexels-photo-2079234.jpeg?fit=1200%2C800&ssl=1&resize=200%2C200)
