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手把手教您在2021提高房屋租金回报率

手把手教您在2021提高房屋租金回报率

Last Updated on 12月 25, 2020 by Chandler Bing

(本篇文章为2021年更新版)

手把手教您提高房屋租金回报率

每位房东都希望自己租楼时租金能够最大化,可是在同一地段、同一面积的房屋中,偏偏就有些房屋租金回报高,有些回报低。如果您是一位有楼收租的房东,希望能够学习一些关于楼宇投资的知识,从而在同样的房屋上得到更高的租金。这篇文章为您分析香港买楼回报率,并手把手教您如何进行回报高投资。

  1. 香港历史租金和楼价走势是怎样的?
  2. 如何计算租金回报率?
  3. 买楼或是租楼装修来投资时,有哪些看楼注意事项呢?
  4. 如何装修才能提高租金回报率呢?
  5. 回报率最高的室外装修

香港历史租金和楼价走势是怎样的?

图片来源

莱坊今年第一季《全球楼价指数》显示,自2015年第二季以来,本港首次在指数中领先。

就香港楼价走势来看,截至今年3月,一般住宅楼价於过去12个月上升14.9%。香港楼价历史上一直居高不下,自报告於2008年首度推出,香港已经第10次居於指数首位,多於任何一个市场。而香港楼价中本月原指数较上月增长了2.12%。

据香港最大地产代理公司之一【美联物业】的数据统计,其发布的租金走势图资料显示:传统租务旺季带动,香港平均租金持续破顶。自2017年7月至2018年7月,香港住宅租金持续走高,7月份以实用面积计算的平均呎租报约38.15元,按月再升约1.1%,续创历史新高。若以2018年首7个月计算,今年首7个月租金累升约4.9%。

楼宇投资
联络设计师:伍群乔@archiparti

以美联物业促成的租务个案计算,月租逾2万元的租务比率持续攀升,今年第二季已突破4成水平,而7月份更进一步达43.8%;反观,月租15,000元或以下的比率持续下跌,今年第二季失守3成水平后,7月份续跌至27.9%;至於月租15,001元至20,000元的住宅租务个案比率走势相对反覆,第二季突破3成后,上月略为回落至28.3%。

而据最新数据统计显示,8月份香港平均租金将持续上升,过往一年租金升幅之大,让越来越多的房东关注租金回报率的问题。根据美联物业发布的香港租金指数及相关数据资料,可看出港岛区、九龙区、新界区中,港岛区租金最高,那麽港岛租金回报率是否最高呢?让我们一起看一下租金回报率如何计算。

如何计算租金回报率?

租金回报率,是指月租房获得租金同房屋价钱的比值,可用来衡量地产方面投资收益情况。租金回报率计算可用如下公式:租金回报率=(税后月租金-每月物业管理费)× 12/购买房屋总价,或者租金回报率=(税后月租金-按揭月供款)× 12 /(首期房款+期房时间内的按揭款)。具体香港差饷的扣除,可根据实际情况计算差饷物业估价署租金回报率。

按照国际上一般的租售比(即房屋月租金与售价之比)来衡量住房投资价值,正常範围应该在1:200至1:300之间。这个比值意味着,如果把房子按现在的租金出租,200个月至300个月内能收回购房款,买房就是合算的。以最低值计算,其租金回报率也应该在3.3%以上,即租金回报率合理。

调查发现,在112座城市中,只有6座城市的整体租金回报率超过10%;而香港的排名是倒数的,回报只有3%左右。根据美联物业的数据统计显示,香港租金回报率近叁年来没有上涨趋势,近一年半以来更是持续走跌。原因在於房价上涨速度远高於租金的上涨速度。这种情况在国内大陆城市的租金计算统计中,也常常出现。在一些数据统计的租金回报率excel表中显示的情况来看,上海的情况尤为严重,租金回报率由於房价远超实际合理值,而持续低迷。

买楼或是租楼装修来投资时,有哪些看楼注意事项呢?

片来源

  1.       看房要找準时机
  • 什麽时间看房?阳光明媚的好天气看房当然方便。但是,要衡量一个房子的好坏,仅仅在好天气看房是不够的,特别是圈定的房源範围越来越缩小前,还是要挑一个“坏天气”去看房,了解房子的 户型和采光、通风、防雨等好天气难以关注到的问题。因此,看房不单要挑好的天气看“优”,更要挑坏的天气去看“劣”,这样才能有一个对房子真实和客观的感受。
  1.      货比三家
  • 要买到好的房子,总之货比三家是少不了的,做多个比较,便有多个机会挑更合适的房源。不过,在商家的销售宣传中,你常看到的都是最好的一面,因此做比较的时候,也要注意这点区别。
  1.      发挥人脉优势获得更好的价格优惠
  • 有些房产确实有员工的内部价或是其他的渠道购买,有更便宜的价格。如果你想经济一些,也可合理的利用一些人脉关系获得这些内部价的优惠。
楼宇投资
联络设计师:Wu Tsung-Hsien@archiparti
  1.      底层住宅的好处
  • 选择楼层是个麻烦问题。多数人认为底层不太好,采光差、视野窄,易受潮而且环境噪音大。不过其实底层也有好处,就是活动方便。
  • 一般来说,居于高层的比居于最第一、二层低层的人群活动要少。假如活动越多对身体越好的话,那么可以选低层,第一、第二层也是个不错的选择,有利身体健康。另外,据说对心脏也有好处。
  1.      当心“沙盘”上的陷井
  • 现在有不少建在较偏远地方的房子,开发商为了做宣传不得不说自己的位置好,离市中心近等。在做沙盘的时候,位置标注故意弄得偏差比较大,让人感觉到楼盘的交通与中心区的距离较近、生活便利等,而实际情况则可能严重不符。
  • 因此,建议在买房前还是要亲自在附近兜一圈,实际体验一番。需要注意的是,通常我们看的纸质地图,边角跟中心位置的比例也是不一样的,边角的畸变更大,实际的距离更长。
  1.      口头承诺设立依据
  • 一些开发商宣传的内容与实际买入交付时的标准会有出入,所以,宣传图识与销售人员的口头承诺,要么就写进合同的附件,要么就不考虑。
  1.      查看开发商口碑
  • 网上可以直接搜索这个楼盘怎么样,查找看看这个开发商和楼盘是否存在有维权的帖子,或者有没有被视频曝光的不好信息,这样可以避免买到黑心开发商的房子。

如何装修才能提高租金回报率呢?

图片来源

对于潜在的买家来说,房屋外观,耐用度和敞亮的居住空间是很重要的。如果您正在考虑出售房子,想知道如何可以提高租金回报率?如何可以快点租出去?请记住这10个提高租金回报率最高的装修选择,以帮助您获得更大的利润。

回报率最高的室外装修

  1.      大门(90.7%)
  • 钢筋大门是外观和功能的完美结合。 其给人带来的安全感加上气派的外观将使您可以收回所有投资。
  1.      人造石外墙(89.4%)
  • 当房面变成石头外墙时,您的房屋将明显增值。
  1.      车库门(76.9%)
  • 将车库门换成内置绝缘材料的钢轨门将吸引那些重视汽车安全和喜欢冬季车子也能保温的买家。
  1.      乙烯基窗户更新(73.9%)
  • 老房子的窗户漏风严重会是个问题。 窗子的更新是一个比较昂贵的支出,但更新之后,您可以在房屋上市信息里宣传节能优势。 如果您的窗户已获得能源之星认证,还可以获得抵免税收。
  1.      外墙更新(76.4%)
  • 外墙保护您的房屋和给老房一个新屋的感觉。 更换1,250平方英尺的乙烯基外墙的成本将仅为14,500美元,但这个低维护成本的材料将比其他种类的外墙材料持久几十年。  

回报率最高的室内装修图片来源

  1.      厨房小改造(80.2%)
  • 厨房是家的中心,买家很看中厨房的美观并不奇怪。 21,000美元的预算将使您获得不错的回报,但请记住,如果您的更新花费太昂贵,这个回报率可能会迅速下降。
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联络设计师:Hey Architects Narattaphon Supaokit@archiparti
  1.      加建二楼(71.1%)
  • 在你的家中添加一层楼似乎是顶级的装修,但是当房市蓬勃旺盛时这是值得的。仔细研究您附近的社区的房价潜力,从而可以决定加建二楼是不是一个有利可图的选择。
  1.      地下室装修(70%)
  • 地下室通常是受欢迎的男主人娱乐场所或儿童游乐室。 这些娱乐空间也可以给房子增值。 装修也带来加强的防水功能,可能降低您的房屋和洪水保险费。
  1.      大门入口(70.1%)
  • 一个花哨的门厅给您的买家一种 “哇”的感觉,如果在前门外面添加一个简单的玻璃纤维屋檐,可以让您的房屋更加吸引人。
楼宇投资
联络设计师:Chen Hui-Zhu@archiparti
  1.      增加家庭活动室(69.3%)
  • 在当今市场上开放式的户型是最受欢迎的。增加400平方英尺的家庭活动空间可以让您在一个较老户型的社区中独树一帜。 这个翻新并不便宜,但根据您房屋所在市场,回报可能更大。

还想了解更多有关室内设计和装修的内容吗?你可以在这里找到更多参考案例并直接联络心宜的设计师,也可以通过以下链接阅读我们其他内容:

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