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[2021房地产投资装修入门] 聪明装潢 = 另类投资管道?

[2021房地产投资装修入门] 聪明装潢 = 另类投资管道?

Last Updated on 12月 25, 2020 by Chandler Bing

(本篇文章为2021年更新版)

居家装潢,透过室内设计师的专业和巧思,老旧的房屋可以摇身一变成为令人眼睛一亮的新空间,更能替屋主带来房屋增值和提高出租收益的可能性。

感知价值 = 实际价值 X 3

在装潢的世界,屋主和买家的感知价值指的是他对于一户重新装潢后的物业所具有价值的主观意识,实际价值则是屋主在包含了改装费用后的成本价;有意思的是,感知价值往往是实际价值的3倍!
如何有效的善用预算并对症下药,用最小的金钱创造最具价值感的房屋改装,何尝不是金融市场不好的当下、另一种替屋主带来房屋增值和提高租金收益的另类投资管道?

装潢的目的是什麽?

当您手边有一户物业和预算,开始准备着手找设计师和装修工人前,首先先问自己『装修的动机是什麽?』动机的不同,将会大大影响装修的工程和选择。
  1. 出租希望透过装潢提高出租收益 – 您的装潢可多选用便宜又耐用的大众色系无毒油漆、高品质的小物(如水龙头、水槽、淋浴门取代浴帘等等)。您的装潢重点应放在厨房和厕所翻新。
  2. 买卖希望透过装潢提升售价 – 建议您可增加房间或浴室,提升房屋的用途;毕竟对于买家而言,一间可以容纳5人或者3人的房屋,所愿意付出的代价肯定不同。同时稍微整修房屋剥落的天花、牆壁、地面等等,让买家知道您有仔细爱护房子。不过,不建议您做任何大幅度的装修,因为买家很可能会有自己的想法、入手后照自己的想法重新装潢。
  3. 自住因家庭情况变动需要改装 – 若您准备迎接家庭新成员、或是需增加家庭办公室等等,应在装潢前仔细考虑相关的需求,譬如是否需加设隔音效果较好的砖牆?是否需要充足的阳光?装潢是否需要满足未来5-10年的变化等等?
  4. 投资 → 需要应投资的方向和需求改装 – 越来越多业主反应市场的需求,将物业改装后以商业形式运行,譬如把空间改装成储物箱等,本来只容得下3人的空间一下可以供过百人使用,回报自然不同。此举应谨慎评估市场需求和相关法规,另外,特别提醒大家,切勿人云亦云、一窝蜂的抄袭必无法持久,特别是装修需要时间,若您花了大笔钞票后,才发现您原本希望做的生意市场已经饱和,岂不得不偿失?

值回票价的Top 4 居家装潢焦点项目

根据多年的经验,我们为您标选了四项最值得投资的装潢项目,让您在预算有限的情况下,将钱投资在最大效益的居家改装:

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     1.  明亮的厨房

将厨房视为家的灵魂不是没有道理的,没有人会喜欢在一间阴暗、潮湿、狭窄的厨房逗留;反之,一个舒适的厨房则可以凝聚家人、创造生活幸福感。适当的厨房改装往往为屋主带来装潢成本价的60%-120%的回报,是最值得投资的居家装潢之一。不过无论如何,切记不要花大钱建造一个过于奢侈的厨房,因为买主们通常没有意愿为豪华的厨房付出高额的溢价。
假如您的预算有限或是计画将房屋出租,那麽可考虑利用成本较低的油漆来粉刷厨房、      创造明亮感。您也可以考虑更换新的龙头和水槽、和打磨檯面。另外,在装潢厨房时,请务必记得检查8个大分类:风、火、水、电、煤、天、地、牆均符合法规及实际需求(举例来说,开放式厨房不可有明火等规定)。

     2.  增加厕所

厕所可以为家庭成员带来更多方便,增加一间厕所一般可为屋主带来装潢成本价的80%-130%的回报。在改装前,需要考虑清楚是否需要安装手把并把浴缸改成淋浴间给长者?家中如有工人是否会一起使用厕所?是否每个厕所都需要洗澡功能?另外,装修时更务必检查清楚防水系统是否完好、水压够不够强、冷热水供应正常与否、以及任何生鏽的问题。

     3.  增加房间

增设房间可以为居家带来更多的可能性,也是另一个为房屋增值的装潢手法。但在动工前,请务必确认新增的房间和旧有的空间是否都保有适当的通风和自然光线,以免得不偿失。在选择房间牆壁材料时,可考虑最常见和隔音隔热效果较佳的砖牆;如果预算非常有限,则可以利用便宜的木板隔间。其他隔间选择还有全高柜子、可移动式的间隔、甚至是整面玻璃装饰牆(缺点是较贵)。

     4.  改善户外空间

您有无幻想过拥有一个户外的私人小天地?可以是一个小花园、阳台、甚至是可和好友们聊天品酒的楼顶空间?许多注重生活品质的人越来越重视私人户外空间,此举能让居家环境的整体美感度提升,使买家不由自主的提升对房屋的感知价值,大大提高房屋的增值空间。当然,在装修前需要特别注意防水和隔热工程,还有妥善的保安措施做足。对于准备招租的房东们,也可考虑置入一些暂时性的户外傢俱,帮助浅在租客在看屋时想像到未来使用该户外空间的美好画面。
『魔鬼藏在细节裡』这句话同样适用在房屋装潢上,除了以上五点装潢重点外,最基本的装潢概念是注意房屋的小细节,包括确认牆壁四周和角落的油漆都乾淨完好、清洁屋内发霉的地方、修理漏水的牆壁或天花等等。这些小细节将会透露给浅在租客和买家您是否有细心照顾房子,毕竟人人都希望入手一户安全、乾淨、健康的房屋。
资料提供:Morris Property x Kathy @archiparti
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